Недвижимость

Новый закон об ипотеке в Испании и его основные положения

By  | 

Отныне в Испании ипотеку оформляют по-новому

В понедельник вступила в силу новая редакция ипотечного закона под названием Ley de Credito Inmobilario 5/2019, разработка которого длилась около 3-х лет. Главной целью нового закона является внесение ясности на рынке кредитования, упрощение процедуры получения займа, повышение степени безопасности и прозрачности ипотечных операций как для банков, так и для их клиентов. Что же теперь ждет будущих заемщиков?Испания-Мания

– обязанность обращения к нотариусу.

Для заключения договора ипотечного кредитования заемщик обязан обратиться к нотариусу, чтобы он удостоверил факт соответствия условий договора требованиям закона. Проект контракта должен быть выдан банком клиенту не менее чем за 10 дней до даты его подписания. Это сделано для того, чтобы потребитель смог обратиться к нотариусу и разрешить все свои сомнения. Кстати, услуга нотариуса является бесплатными. В результате такого удостоверения клиент должен подписать документ, подтверждающий, что ему ясны все условия контракта и он с ними согласен. Клиент должен пройти данную процедуру не позднее чем за 1 день до подписания договора ипотеки. Если этого сделано не было, то нотариус выдаст акт, фиксирующий данное обстоятельство, и договор кредитования заключен быть не может.

– снижение комиссии за досрочное частичное или полное погашение ипотеки.

Новый закон устанавливает лимиты в отношении размера комиссии, которая может взыматься банком за досрочное погашение ипотечных кредитов, причем как частичного, так и полного. В отношении ипотеки с плавающей (дифференцированной) процентной ставкой лимит такой комиссии составит 0,25% от суммы кредита в первые 3 года с момента заключения контракта и 0,15% в случае досрочного погашения кредита в период с 3-го по 5-й год с момента выдачи ипотеки. Что же касается кредитов с фиксированной процентной ставкой, то комиссия за досрочное погашение будет установлена в размере 2% в течение первых 10 лет действия договора и 1,5% по истечение этого срока. Также нельзя забывать о комиссии банка за открытие ипотечного дела. Закон ни коим образом не ограничивает ее размер. Проект лишь упоминает, что такая комиссия подлежит уплате единожды и включает в себя все расходы, связанные с открытием ипотечного кредита.Испания-Мания

– защита от процедуры эмбарго банков.

Чтобы ограничить право банка на инициирование процедуры эмбарго, закон устанавливает определенные ограничения для полного досрочного погашения кредита по причине его неуплаты (llamada cláusula de vencimiento anticipado por impago). Это возможно лишь при задержке платежей по кредиту более чем на 12 месяцев или если сумма долга превышает 3% от суммы кредита (в первой половине срока действия договора кредитования). В случае если просрочка наступила во второй половине срока действия договора, то для инициирования процедуры задержка платежей по кредиту должна составлять более 15 месяцев или же если сумма долга превышает 7% от общей суммы договора.

При достижении вышеуказанных лимитов банк обязан предоставить заемщику срок для начала выплаты долга (минимум – 1 месяц) до того, как будет активирована процедура досрочного погашения в связи с неуплатой кредита.

Эта норма будет применяться не только к новым договорам кредитования, но и ко всем контрактам, заключенным до вступления в силу нового закона.

– ограничение размера пени.

Закон устанавливает формулу вычисления размера пеней за неуплату кредита и ограничивает их размер: размер пеней = процентная ставка по договору, выплачиваемая клиентом, + 3% в течение периода, в течение которого долг остается неуплаченным. К тому же, пени могут начисляться только на непогашенную сумму.Испания-Мания

– удешевление и упрощение процесса изменения условий ипотеки.

Клиент сможет перевести свой ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой в ипотеку с фиксированной ставкой, заплатив комиссию в размере 0,15% от выплаченной ранее суммы кредита в течение первых 3-х лет действия договора и 0% – начиная с 4-го года. У заемщика также есть право перевести свой ипотечный кредит, полученный в иностранной валюте, в другую валюту, в которой клиент получает свой основной доход, или в валюту страны Евросоюза, в которой он постоянно проживает.

– запрет любых оговорок в ипотечном договоре.

Закон отменяет возможность включения в договор любых оговорок, например, знаменитого пункта «clausula suelo», который устанавливал минимальное значение плавающей ставки по ипотеке. Ранее клиент был обязан выплачивать ипотеку в соответствии с указанной ставкой даже после того, как существенно упало значение индекса Euribor, а вместе с ним и привязанные к нему процентные ставки. После вступления в силу нового закона должны быть упразднены все условия ипотечных контрактов, которые противоречат условиям прозрачности, то есть те условия, которые вписаны в договоре в скрытой или невыраженной форме, от которых заемщик может пострадать и оказаться в невыгодном положении.

– оценка жилья в рамках ипотечного кредитования.

В качестве дополнительной меры защиты интересов заемщика закон устанавливает требования, которым должен быть соответствовать оценщик жилья в рамках ипотечной системы. Оценка недвижимости (tasacion) должна проводиться обществом оценки, оценочной службой кредитного учреждения и/или сертифицированным независимым специалистом кредитора или посредника в области кредитования недвижимости в соответствии с нормами оценки, признанными на международном уровне.Испания-Мания

– разделение бремя платежей при оформлении договора займа.

Отныне расходы на оценку недвижимости, являющейся предметом договора, будет оплачивать клиент, а вот затраты на оформление сделки лягут на плечи банка: именно кредитное учреждение будет покрывать нотариальные сборы за оформление ипотечного контракта и сбор за внесение записи в Регистр собственности. Заемщик оплачивает лишь расходы за изготовление копии контракта. К тому же банки будут платить налог на юридически задокументированные акты (AJD), в том числе и за первое жилье. В соответствии с новым законом кредитная организация обязана оплатить ипотечный налог по ставке 0,5-1,5% в зависимости от того, в какой автономии находится жилое помещение.

– изучение платежеспособности заемщика.

Банк обязан провести тщательный анализ платежеспособности клиента перед предоставлением ему кредита: например, изучить кредитную историю, запросить информацию в центре по вопросам рисков Банка Испании и др. Отныне банки имеют право предоставлять следующую информацию о своих клиентах: сумма кредита, дата заключения договора кредитования, срок договора, текущая сумма к выплате по кредиту, вид займа, существующие гарантии по договору кредитования.

– отмена альтернативных страховых полисов.

Закон освобождает банки от обязанности предлагать своим клиентам, оформившим ипотечный заем, альтернативную систему страхования рисков. Таким образом, при заключении договора кредитования клиент будет обязан приобрести страховой полис, имеющий характер постоянного и ежегодно продлеваемого, и оплатить его единовременно. У заемщиков не будет права выбрать иной вид страхования, в том числе и на непостоянной основе, к тому же они не смогут выбирать между оплатой всей суммы за страховку сразу и периодическими платежами.Испания-Мания

– ограничение дополнительных банковских продуктов.

Закон запрещает кредитным организациям обязывать клиентов приобретать у них другие финансовые продукты (страхование дома, страхование жизни, страхование от увольнения и т.д.). Это предложение может быть сделано заемщику, если оно является выгодным для него, и банк должен это доказать: например, кредитор готов снизить ставку по займу при заключении договора страхования имущества и т.д.

– вступление закона в силу.

Новый закон будет применим ко всем новым ипотечным займам, выданным с момента его вступления в силу физическим лицам и предназначенным для покупки жилой недвижимости, как готовой, так и строящейся, и построек бытового назначения.

Комментарии Facebook

You must be logged in to post a comment Login

Перейти к верхней панели