Недвижимость

Новые правила долгосрочной аренды

By  | 

Новые правила долгосрочной аренды

Вчера в Испании вступил в действие новый закон о долгосрочной аренде жилья (Ley de Arrendamientos Urbanos), главной целью принятия которого стала защита прав арендодателей и повышение доступности жилья для долгосрочной аренды. В последнее время многие собственники апартаментов в Испании предпочитают предоставлять свою недвижимость лишь туристам, на короткий срок, поскольку считают, что данный вариант наиболее выгоден с финансовой точки зрения, к тому же, снижен риск заселения в квартиру так называемых «окупасов». Таким образом, многие семьи, не имеющие собственного жилья, лишены возможности арендовать апартаменты на длительный срок по доступной цене. Возникает дефицит жилья на рынке долгосрочной аренды.

Основные изменения, касающиеся договоров аренды, вступившие в действие:

— сокращен срок, в течение которого первичный договор аренды автоматически продлевается на следующие 12 месяцев, сокращен до 3-х лет. Таким образом, арендаторы, недавно заключившие договор аренды сроком на 12 месяцев, могут «выдохнуть» и быть уверенными, что на ближайшие 3 года они могут рассчитывать на данное жилье, поскольку их договор будет автоматически пролонгироваться каждый год. Естественно, при соблюдении требований договора и закона.

Конечно же, такое продление договора нисколько не ущемляет прав арендодателя по расторжению договора аренды: собственник сможет выселить жильцов, предупредив их об этом, как минимум, за 2 месяца до окончания срока действия контракта. Если же инициатива расторжения контракта исходит от арендатора, то он обязан уведомить об этом хозяина квартиры, как минимум, за один месяц. К тому же, теперь арендатор может прервать действующий контракт по истечение 6 (шести) месяцев после заключения договора аренды, предупредив об этом хозяина не менее чем за 2 месяца.Испания-Мания

— теперь собственник сможет продать жилое помещение, подарить его, передать наследнику или заложить в банк для получения ипотеки только при наличии согласия арендатора (в первые 5 лет действия контракта). Если покупатель приобретает жилое помещение вместе с арендаторами, то он обязан соблюдать действующий договор долгосрочной аренды в том случае, если он зафиксирован в Регистре собственности до момента заключения договора купли-продажи. Если же соответствующей отметки о регистрации нет, то арендатор имеет право занимать проданное жилое помещение в течение 3 месяцев с момента соответствующего извещения о заключении сделки купли-продажи и необходимости освободить помещение.

— ограничена максимальная величина залога (fianza): отныне размер гарантии не может превышать стоимости арендной платы за 2 месяца. То есть при ставке арендной платы 500 евро в месяц, арендодатель не может потребовать внесения залога более чем 1000 евро.

— отныне все расходы по управлению недвижимостью и оформлению договора аренды полностью возлагаются на арендодателя. Исключение составляют те затраты, которые были понесены по инициативе самого арендатора. К тому же собственник апартаментов освобождается от уплаты налога на передачу имущества во временное владение и расходов на регистрацию договора аренды жилого помещения. Таким образом, на всей территории Королевства отменяется налог ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

— отныне не требуется заключение отдельного (нового) договора для проведения работ по ремонту и модернизации арендованного жилья, если арендатор и арендодатель достигли соглашения по данному вопросу.

— при наличие вступившего в законную силу решения суда о выселении, арендатор имеет право оставаться в жилом помещении в течение месяца, если докажет, что он относится к категории социально незащищенных граждан. Именно за это время жилец должен найти себе новую квартиру.Испания-Мания

— муниципалитеты могут самостоятельно устанавливать пределы арендной платы. Если собственник жилья сдает в аренду по ставке, вписывающейся в эти рамки, то муниципалитет может предоставить собственнику скидку на ежегодный налог IBI в размере до 95%.

— у муниципалитетов появилось право расширять фонд государственного жилья при наличии профицита в местном бюджете.

— в случае социальной аренды жилья администрациями и государственными учреждениями на плечи арендатора не перекладывается обязательство по оплате налога IBI.

Еще одно важное изменение касается краткосрочной (туристической) аренды: теперь собрание собственников жилья может запретить собственнику сдавать жилье в аренду туристам, если за это проголосуют 3/5 от общего числа собственников жилых помещений в доме, где находится предлагаемое в аренду жилье. Раньше для принятия такого решения требовалось единогласие.

You must be logged in to post a comment Login

Перейти к верхней панели