Испания-Мания
Налоги Испании Недвижимость Юридические вопросы

Как отчитаться за сдачу жилья в аренду?

Декларируем туристическое жилье

Законодательство Испании устанавливает обязательное декларирование жилья, которое сдается в туристическую аренду. Налоговые органы все строже подходят к этому вопросу, проводя многочисленные проверки апартаментов в самый разгар сезона, чтобы навести порядок в этом секторе, сделать такой бизнес прозрачным и установить фискальный контроль. Под категорию туристической аренды подпадают апартаменты, сдаваемые по дням, неделям и месяцам разным постояльцам, при этом сам владелец таких жилых помещений не занимается профессиональной деятельностью в сфере туризма и отельного бизнеса, сдавая их напрямую или с участием посредников. Таким образом, собственникам туристических апартаментов необходимо декларировать такое жилье в соответствии с нормами испанского законодательства.Испания-Мания

При подготовке декларации необходимо разделить отчетный год на два периода и точно указать их:

– период, когда жилье сдавалось в аренду.

– период, когда жилье было свободным от арендаторов и находилось в распоряжении собственника.

Оба эти периода должны быть задекларированы в обязательном порядке.

При этом следует помнить, что сдача в аренду основного жилья (vivienda principal) и аренда второго жилья (segunda vivienda) отличаются друг от друга. Например, льготы, применимые к основному жилью, уже не распространяются на второе жилье.

К тому же, декларирование туристического жилья различается в зависимости от того, кем является собственником апартаментов – резидент Испании или нерезидент. Резиденты декларируют туристическое жилье по форме Modelo 100 «Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas» в графе «Доходы от недвижимого имущества» (rendimientos del capital inmobilario). Нерезиденты декларируют туристические апартаменты по форме Modelo 210 «Impuesto sobre la Renta de No Residentes».

Подготовка декларации для резидентов Испании и других стран-членов Евросоюза осуществляется в 2 этапа:

  1. период, когда апартаменты сдавались в туристическую аренду.

Декларированию подлежит нетто-доход, который представляет собой разницу между общей суммой арендной платы, поступившей от клиентов, и необходимыми расходами, которые неотделимы от аренды. К расходам, учитываемым при расчете налогооблагаемой базы, можно отнести:

– налог на недвижимое имущество (IBI);

– проценты, выплачиваемые по договору ипотеки;

– муниципальный налог за вывоз мусора;

– оплата страховки на жилье;

– оплата услуг комунидада (gastos de comunidad);

– амортизация жилья и имущества, находящегося в нем;

– коммунальные расходы (вода, электричество, газ, интернет, телефония);

– расходы на рекламу сдаваемого в аренду жилья;

– расходы на оплату услуг посредников (агентство недвижимости, онлайн-платформы Booking.com, AirBnB, HomeAway).Испания-Мания

Все эти расходы списываются пропорционально периоду аренды апартаментов, за исключением расходов на оплату услуг посредников и рекламу. К тому же, амортизационные отчисления могут составлять до 3% в год и применяются к большей из двух сумм: либо к стоимости покупки апартаментов, либо к их кадастровой стоимости. Проценты по ипотеке, иные финансовые расходы, расходы, связанные с ремонтом и содержанием жилья, ограничены и не могут превышать суммы брутто-дохода от сдачи жилья в аренду. Излишки расходов, которые не удалось списать в текущем отчетном периоде, могут быть компенсированы в течение следующих 4-х лет.

  1. период, когда жилье не сдавалось в аренду.

Если объектом аренды являлось второе жилье (segunda vivienda), то резидент Испании обязан оплатить налог на владение вторым жильем. Его размер рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости жилья пропорционально сроку, когда апартаменты были свободны и не сдавались в краткосрочную аренду. К получившейся сумме применяется соответствующая ставка налога на второе жилье. Если же речь идет о первичном или единственном жилом помещении налогоплательщика, то оплачивать что-либо, помимо периодов сдачи жилья в аренду, не требуется.

Подготовка декларации для нерезидентов Испании также осуществляется в 2 этапа:Испания-Мания

  1. период, когда апартаменты сдавались в туристическую аренду.

Нерезидент обязан рассчитать полученный от сдачи в аренду доход и сумму налога, подлежащую либо к уплате, либо к возврату. Если нерезидент должен уплатить налог, то декларация должна подавать ежеквартально по форме 210, где будут указаны все доходы от аренды, полученные за триместр. Подавать соответствующую декларацию необходимо в течение 20 дней месяца, следующего за отчетным кварталом:

– за 1-й триместр с 1 по 20 апреля;

– за 2-й триместр с 1 по 20 июля;

– за 3-й триместр с 1 по 20 октября;

– за 4-й триместр с 1 по 20 января.

Если же после расчета получился результат «к возврату», то декларацию необходимо подать с 1 февраля года, следующего за отчетным.

  1. период, когда жилье не сдавалось в аренду.

Нерезиденты обязаны оплачивать налог на доходы нерезидентов в отношении недвижимого имущества. Такой налог начисляется на каждый объект недвижимости, находящийся в собственности нерезидента. Рассчитывается он из кадастровой стоимости жилья. Полученная сумма подлежит декларированию, и к ней применяется соответствующая ставка налога. Если недвижимость не имеет кадастровой стоимости, например, в случае если строительство только завершилось и еще не произведена оценка недвижимости, то к расчету применяется 50% от большей суммы – стоимости покупки жилья или стоимости, рассчитанной налоговыми органами. Если же жилье находилось в собственности не круглый год, либо сдавалось в аренду в течение определенного периода времени, то налогооблагаемая база рассчитывается пропорционально числу дней, когда апартаменты находились в распоряжении собственника. Следует помнить, что декларированию не подлежат земельные участки и объекты, находящиеся в стадии строительства.

Подача декларации и уплата соответствующего налога производятся в течение года, следующего за отчетным. То есть, декларация за 2018 год должна быть подана с 1 января по 31 декабря 2019 года.

Facebook Comments