Недвижимость

Договор аренды жилья с последующим выкупом

By  | 

Аренда жилья с последующим выкупом

В Испании достаточно часто можно встретить объявления об аренде жилья с правом последующего выкупа (Alquiler con opcion de compra). Это особый вид арендных отношений, который не характерен для российского рынка недвижимости. Однако такой вариант может быть весьма заманчивым и выгодным для обеих сторон, стоит лишь внимательно изучить и согласовать все условия сделки. Многие собственники жилья в Испании готовы заключать подобные договоры, если видят, что покупатель серьезно намерен купить недвижимость, но пока не имеет для этого достаточных средств или не хочет обременять себя ипотечным кредитом. Рассмотрим главные особенности и возможные подводные камни такой сделки.Испания-Мания

Преимущества аренды с последующим выкупом для продавца объекта недвижимости:

– жилье не простаивает до появления покупателя, а приносит прибыль с первого месяца аренды;

– жилье сдается будущему потенциальному покупателя, а значит, он заинтересован в бережном отношении к объекту;

– при подписании договора стоимость объекта фиксируется, а это значит, что продавец застрахован от возможного риска падения цены на рынке недвижимости;

– данная опция добавляет привлекательности объекту недвижимости, если он не пользуется большим спросом на рынке по тем или иным обстоятельствам.

Преимущества аренды с последующим выкупом для покупателя:

– у покупателя существует возможность заселиться в новое жилье без необходимости внесения большого первого взноса, как при ипотеке, а также без оплаты дополнительных процентов и комиссий, которые существуют при кредитовании в банке;

– большая часть денег, выплаченных за аренду квартиры зачтутся в счет покупки жилья, а не потеряются;

– в момент заключения договора купли-продажи банк намного лояльнее отнесется к предоставлению ипотеки на жилье, часть стоимости которого уже выплачена.

Чаще всего, арендой с последующим выкупом пользуются молодые семьи и молодые специалисты, которые еще не имеют крупных финансовых сбережений, чтобы сразу приобрести жилье или сделать первый взнос, необходимый для предоставления ипотечного кредита.

Договор аренды с последующим правом выкупа представляет собой сложный смешанный договор, в котором сочетаются черты, характерные как для аренды жилья, так и для купли-продажи объектов недвижимости. Поэтому правовое регулирование подобных отношений осуществляется сразу двумя законами: Гражданским кодексом и Законом об аренде городского жилья. В отличие от обычных договоров аренды и купли-продажи недвижимости, такое соглашение содержит дополнительные условия, в которых оговариваются условия аренды и последующего выкупа жилья.Испания-Мания

Основные условия договора, касающиеся аренды, которые необходимо согласовать:

– период аренды жилого помещения;

– срок, в течение которого арендатор может использовать свое право на приобретение жилья;

– размер ежемесячных платежей;

– порядок оплаты коммунальных и иных платежей, связанных с эксплуатацией недвижимости.

Основные условия договора, касающиеся продажи объекта, которые необходимо согласовать:

– окончательная стоимость объекта недвижимости;

– сумма, на которую будет уменьшена стоимость объекта недвижимости за счет произведенных ежемесячных арендных платежей (могут засчитываться полностью или частично, а могут вообще не засчитываться);

– размер первоначального взноса (la prima, aval inicial, la entrega de dinero anticipada), который вносит арендатор при подписании договора.

– сроки и порядок подписания купчей у нотариуса;

– порядок уплаты налогов и пошлин при оформлении сделки.

Срок договора аренды с правом выкупа устанавливается сторонами добровольно и обычно колеблется между 2-3 и 5-7 годами, при этом арендатор, он же будущий покупатель, имеет право осуществить выкуп раньше установленного в договоре срока.

Цена объекта недвижимости четко фиксируется в договоре и не подлежит изменению в течение срока действия договора, а также по окончанию периода аренды. При заключении договора вносится первый взнос, размер которого также оговаривается сторонами: обычно он составляет до 20% стоимости жилья. Далее в течение срока договора покупатель выплачивает ежемесячные арендные платежи, которые впоследствии будут засчитаны в стоимость покупки жилья.

Арендатор получает ключи от жилья сразу же после заключения договора, может произвести необходимый ремонт с согласия собственника, а также обустроить жилье по своему усмотрению. В период аренды жилья все коммунальные платежи оплачиваются арендатором.Испания-Мания

По истечение срока действия договора аренды, который заключается в простой письменной форме и необязательно подлежит нотариальному заверению и регистрации, стороны уже в присутствии нотариуса оформляют контракт купли-продажи, который впоследствии будет зарегистрирован в Регистре собственников. В этот же момент происходит окончательный расчет между сторонами: арендатор-покупатель обязан выплатить другой стороне оставшуюся часть стоимости квартиры или дома. После чего он становится полноценным собственником данной недвижимости.

В случае отказа арендатора от приобретения объекта по истечение срока действия договора он теряет сумму денег, которая была выплачена в период аренды в качестве арендной платы, а также первоначальный вступительный взнос. Если же имеет место отказ от продажи квартиры со стороны собственника, то он обязан вернуть арендатору все полученные им выплаты, а том числе и вступительный взнос, в двойном размере. При этом в период действия договора арендодатель-продавец не имеет право продать жилье третьим лицам.

Комментарии Facebook

You must be logged in to post a comment Login

Перейти к верхней панели