Недвижимость

Аренда жилья в Испании – как не попасть на штрафы

By  | 

Что ждет собственника жилья в Испании при сдаче его в аренду?

Приобретение жилой недвижимости в Испании с целью дальнейшей сдачи в аренду для многих из наших соотечественников становится неплохим способом заработка. Однако, ситуация не столь проста и однозначна, как может показаться на первый взгляд. С каждым годом государство расширяет сферу своего контроля в этой области, чтобы собственники квартир и домов не уклонялись от уплаты налогов, поскольку ежегодно казна недосчитывается нескольких миллиардов евро из-за незадекларированного дохода. К тому же власти пытаются поддержать гостиничный бизнес и защитить его от конкуренции со стороны частного сектора. С какими проблемами может столкнуться владелец туристической недвижимости при сдаче ее в аренду? Главными из них следует признать уплату обязательных платежей и получение лицензии.

1. обязательства по уплате налогов и иных платежей.

Ежегодно собственник жилья должен нести следующие обязательные расходы:
– ежегодный муниципальный налог на недвижимое имущество (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Он оплачивается физическими и юридическими лицами, как резидентами, так и нерезидентами Испании.
– налог на имущество (Impuesto de Patrimonio) уплачивается только физическими лицами – налоговыми резидентами Испании и только с имущества и активов, превышающих в денежном эквиваленте установленные лимиты.
– оплата услуг жилищного кооператива, на территории которого расположено недвижимое имущества (ежегодно), страхование собственности (добровольное или обязательное), текущие коммунальные платежи.
– при сдаче жилья в аренду собственнику могут начисляться разные виды налогов в зависимости от статуса владельца:
~ налог на доходы физических лиц (IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) начисляется для физических лиц – резидентов Испании. НДФЛ является прогрессивным налогом и определяется исходя из суммы полученного дохода.
~ налог на доходы нерезидента (IRNR – Impuesto sobrela Renta de No Residentes). Согласно испанскому налоговому законодательству, иностранным гражданам приписывается доход от владения недвижимостью в Испании даже в том случае, если она не сдана в аренду, и собственник не получает реального дохода от ее использования. Если резиденты Испании являются плательщиками НДФЛ, то нерезиденты выплачивают налог на доходы нерезидентов. Им приписывается доход, равный 2% кадастровой стоимости объекта недвижимости.

2. получение специальной лицензии.

Данный документ подтверждает, что жилье оборудовано всем необходимым для проживания в нем туристов и соответствует санитарным требованиям, и служит своеобразным разрешением государства на сдачу данного объекта в краткосрочную аренду.
В каждой автономии есть свои нормативные акты, регулирующие рынок краткосрочной аренды, изучив которые можно назвать следующие общие положения:
• сдавать отдельно стоящие дома в краткосрочную аренду с оказанием гостиничных услуг (в формате Bed & Breakfast‎) можно только при наличии лицензии;
• сдавать отдельно стоящие дома в краткосрочную аренду без оказания гостиничных услуг (только уборка) можно и без лицензии;
• сдавать квартиры, расположенные не в туристических комплексах, можно только в долгосрочную аренду, то есть на срок более 1−2 месяцев (в регионах, где лицензии для таких квартир не выдаются);
• апартаменты, расположенные в туристических комплексах и занимающие целое здание или комплекс, управляются профессиональным провайдером услуг, а отдельным собственникам лицензии в данном случае не требуются;
• лицензия не требуется для сдачи квартир и домов в долгосрочную аренду (более 1−2 месяцев);
• во многих автономных сообществах запрещено сдавать в краткосрочную аренду отдельные комнаты.

Получать лицензии должны собственники туристического жилья, которые сдают его в краткосрочную аренду. Туристическим жильем признаются объекты, отвечающие следующим требованиям:
· относятся к жилому фонду;
· сдаются в аренду туристам на короткий срок (от 1-2 дней до 1-2 месяцев);
· сдаются по системе бронирования;
· рекламируются с помощью специальных сайтов, сервисов и приложений (Airbnb, Booking.com, HomeAway, TripAdvisor и др.).

Стоимость лицензии устанавливается законом автономии, в котором расположена недвижимость: обычно сборы за регистрацию варьируются от 150 до 500 евро. Сбор за регистрацию лицензии платится одноразово. Лицензия выдаётся на объект недвижимости, а не на владельца и действует 6 лет с возможностью дальнейшего продления.

Закон устанавливает ряд критериев для получения туристической лицензии. В частности, у владельца недвижимости должно быть разрешение на заселение (Cédula de Ocupación или Cédula de Habitabilidad), выдаваемое после сдачи здания в эксплуатацию. Также установлены требования по наличию системы вентиляции, кондиционеров, горячей воды, противопожарного оборудования и мебели. Площадь жилья должна соответствовать количеству проживающих, постельного белья должно хватать на всех гостей, а все бытовые приборы должны быть исправны. Если в доме больше четырёх этажей, то в нём должен быть лифт. В квартире или доме должна быть хотя бы одна ванная комната с душем, раковиной и унитазом.

Помимо лицензии, от арендодателя потребуется наличие страховки, которая покрывает ответственность за убытки, а среди страховых случаев должны предусматриваться травмы и проблемы со здоровьем арендаторов, порча имущества, а также кражи со взломом.

В настоящее время лицензии на сдачу жилья в краткосрочную аренду требуются во всех автономиях, кроме Кастилии-Ла-Манчи, Кастилии-Леона, Ла-Риохи, Мурсии и Эстремадуры, хотя и там власти планируют в ближайшее время ввести соответствующие нормы.

Комментарии Facebook

You must be logged in to post a comment Login

Leave a Reply

Перейти к верхней панели