Испания-Мания
Недвижимость Юридические вопросы Юридические услуги и консультации

Существенные изменения в законе об ипотечных займах

Принят новый закон об ипотеке: что ждет заемщиков

Новая редакция ипотечного закона прошла последнюю стадию утверждения в парламенте Испании, которая длилась уже более года, и уже вскоре вступит в силу. Разработка данного акта началась еще в конце 2017 года при правительстве Мариано Рахоя, а новый толчок развития закон получил летом 2018 года, когда были внесены радикальные изменения: некоторые из них Конгресс принял, а другие отклонил. И вот теперь консенсус достигнут, и в распоряжении заемщиков есть новая редакция ипотечного закона, главной целью которого является внесение ясности на рынке кредитования, а также упрощение процедуры получения займа и установление банкам обязанности по предоставлению своим клиентам исчерпывающей информации. Рассмотрим наиболее важные изменения!Испания-Мания

– снижение комиссии за досрочное погашение ипотеки.

Закон устанавливает лимиты в отношении размера комиссии, которая взымается банком за досрочное погашение ипотечных кредитов, как частичного, так и полного. В отношении ипотеки с плавающей (дифференцированной) процентной ставкой лимит такой комиссии составит 0,25% от суммы кредита в первые 3 года с момента заключения контракта и 0,15% в случае досрочного погашения кредита в период с 3-го по 5-й год с момента выдачи ипотеки. Что же касается кредитов с фиксированной процентной ставкой, то комиссия за досрочное погашение будет установлена в размере 2% в течение первых 10 лет действия договора и 1,5% по истечение этого срока. Также нельзя забывать о комиссии банка за открытие ипотечного дела. Закон ни коим образом не ограничивает ее размер. Проект лишь упоминает, что такая комиссия подлежит уплате единожды и включает в себя все расходы, связанные с открытием ипотечного кредита.

– оценка жилья в рамках ипотечного кредитования.

В качестве дополнительной меры защиты интересов заемщика закон устанавливает требования, которым должен быть соответствовать оценщик жилья в рамках ипотечной системы. Оценка недвижимости (tasacion) должна проводиться обществом оценки, оценочной службой кредитного учреждения и/или сертифицированным независимым специалистом кредитора или посредника в области кредитования недвижимости в соответствии с нормами оценки, признанными на международном уровне.Испания-Мания

– отмена альтернативных страховых полисов.

Закон освобождает банки от обязанности предлагать своим клиентам, оформившим ипотечный заем, альтернативную систему страхования рисков. Таким образом, при заключении договора кредитования клиент будет обязан приобрести страховой полис, имеющий характер постоянного и ежегодно продлеваемого, и оплатить его единовременно. У заемщиков не будет права выбрать иной вид страхования, в том числе и на непостоянной основе, к тому же они не смогут выбирать между оплатой всей суммы за страховку сразу и периодическими платежами.

– обязанность обращения к нотариусу.

Для заключения договора ипотечного кредитования заемщик обязан обратиться к нотариусу, чтобы он удостоверил факт соответствия условий договора требованиям закона. Проект контракта должен быть выдан банком клиенту не менее чем за 10 дней до даты его подписания. Это сделано для того, чтобы потребитель смог обратиться к нотариусу и разрешить все свои сомнения. Услуги нотариуса является бесплатными. В результате такого удостоверения клиент должен подписать документ, подтверждающий, что ему ясны все пункты контракта и он с ними согласен. Клиент должен пройти эту процедуру как минимум не позднее чем за 1 день до подписания договора ипотеки. Если этого сделано не было, нотариус выдает акт, фиксирующий данное обстоятельство, и договор кредитования не может быт заключен.

– защита от эмбарго банков.

Чтобы ограничить право банка на инициирование процедуры эмбарго, закон устанавливает определенное ограничение для досрочного погашения кредита по причине его неуплаты (llamada cláusula de vencimiento anticipado por impago). Это возможно лишь при задержке платежей по кредиту более чем на 12 месяцев или если сумма долга превышает 3% от суммы кредита (в первой половине срока действия договора кредитования), в случае если просрочка наступила во второй половине срока действия договора, то для инициирования процедуры задержка платежей по кредиту должна составлять более 15 месяцев или сумма долга превышает 7% от общей суммы договора.

При достижении вышеуказанных лимитов банк обязан предоставить заемщику срок для начала выплаты долга (минимум – 1 месяц) до того, как будет активирована процедура досрочного погашения в связи с неуплатой кредита.

Эта норма будет применяться не только к новым договорам кредитования, но и ко всем контрактам, заключенным до вступления в силу нового закона.

– ограничение размера пени.

Закон устанавливает формулу вычисления размера пеней за неуплату кредита: размер пеней = процентная ставка по договору, выплачиваемая клиентом, + 3%.Испания-Мания

– исключение невыгодных положений договора ипотечного кредитования.

После вступления в силу нового закона должны быть упразднены все условия ипотечных контрактов, которые противоречат условиям прозрачности, то есть те условия, которые вписаны в договоре в скрытой или невыраженной форме, от которых заемщик может пострадать и оказаться в невыгодном положении.

– разделение бремя платежей при оформлении договора займа.

Отныне расходы на оценку недвижимости, являющейся предметом договора, будет оплачивать клиент, а вот затраты на оформление сделки лягут на плечи банка: именно кредитное учреждение будет покрывать нотариальные сборы за оформление ипотечного контракта, сбор за внесение записи в Регистр собственности. Заемщик оплачивает лишь расходы за изготовление копии контракта.

К тому же банки будут платить налог на юридически задокументированные акты (AJD), в том числе и за первое жилье. В соответствии с новым законом кредитная организация обязана оплатить ипотечный налог по ставке 0,5-1,5% в зависимости от того, в какой автономии находится жилое помещение.

– изменение ставки по ипотечному контракту.

Клиент сможет перевести свой ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой в ипотеку с фиксированной ставкой, заплатив комиссию в размере 0,15% от выплаченной ранее суммы кредита в течение первых 3-х лет действия договора и 0% – начиная с 4-го года.

– изменение статуса валютных кредитов.

У заемщика есть право перевести свой ипотечный кредит, полученный в иностранной валюте, в другую валюту, в которой клиент получает свой основной доход, или в валюту страны Евросоюза, в которой он постоянно проживает.Испания-Мания

– ограничение дополнительных банковских продуктов.

Закон запрещает кредитным организациям обязывать клиентов приобретать у них другие финансовые продукты (страхование дома, страхование жизни, страхование от увольнения и т.д.). Это предложение может быть сделано заемщику, если оно является выгодным для него, и банк должен это доказать: например, кредитор готов снизить ставку по займу при заключении договора страхования имущества и т.д.

– изучение платежеспособности заемщика.

Банк обязан провести тщательный анализ платежеспособности клиента перед предоставлением ему кредита: например, изучить кредитную историю, запросить информацию в центре по вопросам рисков Банка Испании и др. Отныне банки имеют право предоставлять следующую информацию о своих клиентах: сумма кредита, дата заключения договора кредитования, срок договора, текущая сумма к выплате по кредиту, вид займа, существующие гарантии по договору кредитования.

– вступление закона в силу.

Новый закон вступит в силу лишь через 3 месяца после публикации в Официальном бюллетене государства. Соответственно, у банков есть время, чтобы подготовиться ко всем новшествам и внести изменения в типовые контракты кредитования. За это время будет принят соответствующий регламент и издан королевский декрет.

Facebook Comments